La ZAC du Grand Launay à Châteaugiron - Labellisée habitat et qualité de vie
Menée par le Groupe Giboire et la municipalité, le projet de ZAC du Grand Launay se distingue par une ambition écologique prononcée et un accent particulier porté sur la convivialité entre voisins et les espaces communs.
La ZAC du Grand Launay s’étend au sud de la commune de Châteaugiron (35). Cette surface permet de proposer aux futurs habitants un nouvel espace naturel à vocation communale.
La qualité de cette opération réside notamment dans la surface destinée aux espaces communs (40 % du périmètre de la ZAC) et leur traitement favorisant la convivialité entre les familles.
Ce projet se démarque également par :
• L’inclusion du patrimoine architectural de la Ferme du Grand Launay dans l’opération,
pensé comme nouvel espace central,
• Des identités paysagères singulières déclinées en fonction des différents secteurs qui offrent un véritable « quartier jardin » ouvert vers le vallon,
• La reconstruction de corridors écologiques autrefois existants et la conservation et
valorisation des vestiges du bocage présents sur site.
LE COMITÉ DE LABELLISATION HABITAT ET QUALITÉ DE VIE
Composé d’experts issus d’horizons multiples (architectes, urbanistes, élus locaux, écologues
...), le Comité de Labellisation évalue et examine chaque projet candidat au label Habitat et
Qualité de Vie. Son objectif ? Élever les standards de l’aménagement et émettre des pistes
d’amélioration opérationnelles afin de dépasser le clivage du « conforme / non conforme ».
LE LABEL HABITAT ET QUALITÉ DE VIE : CONJUGUER L’ÉCOLOGIE ET LA QUALITÉ DE VIE AU COEUR DES OPÉRATIONS D’AMÉNAGEMENT !
Le Label Habitat et Qualité de Vie, co-conçu en 2017 par l’Association Maisons de Qualité et Gilles Gallichet, urbaniste spécialiste de l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage, s’est fixé comme mission sociétale de conjuguer l’écologie et la qualité de vie des familles au cœur des opérations d’aménagement, au travers de la labellisation d’opérations et d’animation de sa démarche au cœur des territoires.
Pour Habitat et Qualité de Vie, l’aménagement est avant tout la conception d’un lieu de vie, de relation et de convivialité avec les autres habitants et avec l’écosystème vivant.
Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) du Grand Launay
La pression démographique sur le département d’Ille-et-Vilaine est forte. Pour répondre à la demande et accueillir les futurs habitants dans de bonnes conditions, la ville de Châteaugiron, reconnue Pôle structurant par le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale), lance une nouvelle opération d’aménagement urbain sur le site du Grand Launay.
Ce projet d’aménagement s’inscrit dans la révision en cours du Plan Local d’Urbanisme qui permet de projeter et prévoir le développement de la commune sur les 15 prochaines années. Il est établi en adéquation avec la croissance démographique, les objectifs du SCoT du Pays de Rennes et le PLH (Programme Local de l’Habitat) du Pays de Châteaugiron Communauté.
Une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) à la différence d’un lotissement, permet de prévoir et d’anticiper les aménagements et équipements nécessaires à la ville : habitats, équipements publics, commerces, services.
Aménager la ZAC du Grand Launay c’est créer une continuité entre Lann Braz 4, où sera implanté le futur lycée, le centre commercial Univer et Veneffles ; connecter ce nouveau quartier au centre-ville, aux services existants grâce à l’aménagement de cheminements doux (piétons et cyclistes).
933 logements sont prévus à l'horizon 2035, dont 45% de logements collectifs et 25,5% de logements sociaux avec des typologies de logements variées et adaptées aux différents profils de ménages en cohérence avec les parcours de vie d’aujourd’hui. L’aménagement de cette ZAC, comme les reconstructions possibles sur la ville, permettront de réguler la demande et d’avoir une croissance maîtrisée et régulière conformément aux objectifs du PLU.
La renaturation du Saint-Médard au cœur du projet
S’appuyant sur la trame verte et bleue du secteur, le projet d’aménagement de la ZAC du Grand Launay tient compte des enjeux environnementaux spécifiques (cours d'eau, mares, zones humides). Le travail effectué sur le reméandrage du ruisseau, répondant aux objectifs des services de l'Etat et de l'Office National de la Biodiversité, a pour but de l'améliorer et de lui redonner ses fonctions premières (physique, hydraulique, écologique et paysagère), plaçant cet espace de 6.6ha au cœur du projet urbain.
Ce projet mêle des objectifs ambitieux en termes de respect de l’environnement, gestion économe des ressources en eau, valorisation de la biodiversité, préservation des zones humides, réductions des consommations énergétiques.
Afin de préserver et d’optimiser les terres agricoles, la densité sera de 28.5 logements à l'hectare. Les espaces verts, riches en biodiversité, assureront la qualité de vie des futurs résidents (plantation de 1670ml de haies bocagères et création d'un verger de 8000m²).
Le projet permettra l'aménagement d'un parc agricole, en lien avec les vergers présents précédemment et d'un magasin de producteurs pour redonner une place à l’agriculture au cœur de la vie des habitants."
Enquête publique (close en date du 30/04/2021 - 17h)
L'enquête publique préalable à la délivrance d'une autorisation environnementale relative à la mise en œuvre du projet d'aménagement de la ZAC du Grand Launay à Châteaugiron s'est tenue du mercredi 31 mars 2021 (8h) au vendredi 30 avril 2021 (17h).
A l'issue de l'enquête publique
En date du 07 juillet 2021, un arrêté Préfectoral portant autorisation environnementale a été délivré au bénéfice de la société OCDL LOCOSA (Groupe GIBOIRE). Autorisation téléchargeable ci-contre (1)
Bilan de la participation du public par voie électronique
En date du 21 mars 2022, le conseil Municipal a tiré et approuvé le bilan de la procédure de participation du public par voie électronique. Sont téléchargeables ci-contre la délibération (2) ainsi que ses annexes comprenant le bilan (2.a) rappelant le contexte, le déroulé de la procédure, les remarques émises et tirant le bilan, les mesures de publicité réalisées (2.b) ainsi qu'un tableau de synthèse (2.c) comprenant les réponses apportées aux observations et remarques, celles dont il a été tenu compte ainsi que les engagements de la collectivité.
Approbation du dossier de réalisation
Le bilan de la participation du public par voie électronique au stade dossier de réalisation a permis outre les engagements pris et les observations prises en considération, de tenir compte du thème mobilité afin de faire évoluer le programme des équipements publics ainsi que le projet de dossier de réalisation de la manière suivante :
- Accès à la ZAC depuis la RD 92 : il n'y aura pas de traversée de la chaussée, l'entrant se fera par un tourne à droite depuis le Nord (avec une voie de décélération), le sortant se fera par un tourne à droite vers le Sud (Veneffles),
- Le carrefour de Veneffles sera aménagé avec un giratoire afin de fluidifier les flux de la ZAC et les flux existants. Le giratoire pourra diriger les flux de la ZAC vers le centre-ville ou autres destinations Nord,
- Les accès secondaires de la ZAC au Sud sur la RD 234 sont complétés par une requalification de cette voie au droit de la ZAC permettant une meilleure insertion des flux,
– Continuité mode doux hors ZAC : le dossier est complété avec la réalisation d'une traversée souterraine sécurisée de la RD 463 pour les modes actifs (entre le futur Lycée au Nord et la zone d'équipements publics au sud de la voie). Sont téléchargeables ci-contre la délibération approuvant le Programme de Équipements Publics (3), la délibération approuvant le dossier de réalisation (4) ainsi que les pièces du dossier de réalisation (5a à 5i).
Tranche n°1 – Approbation du Cahier des Charges de Cession de terrains (CCCT) ainsi que du Cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales (CRPAPE)
La ZAC représente environ 933 logements - conçue à l’échelle du vélo et du piéton, une mixité de typologies bâties suivant un urbanisme compact et d’îlots maîtrisés en habitat individuel et collectif pour composer un quartier inscrit dans un territoire proposant des programmes divers et mixtes à taille humaine. L’équipement public s’articule autour du projet hydraulique et de plein-air du vallon Saint-Médard en étroite cohabitation avec les zones humides et connecté à l’ensemble des espaces publics, place centrale, jardins dédiés et jeux, le grand verger et le parc cultivé hors ZAC… La tranche commerciale 1 représente environ 228 logements sous la forme de deux îlots collectifs en balcon sur le vallon (env.152 logements collectifs jusqu’au R+3+C/A) et de l’habitat individuel sur des terrains à bâtir (76 maisons individuelles - 47 terrains à bâtir et 29 maisons denses) en couture avec Veneffles.
Par délibération n° 2024/05/27/03 du 27 mai 2024 (annexe 6), le cahier des Charges de Cession de terrains (CCCT) ainsi que le Cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales (CRPAPE) de la tranche n°1 ont été approuvés (annexe 6a).
Le CCCT définit les droits et devoirs des acquéreurs, de l’aménageur et de la collectivité dans le cadre de la vente des terrains à commercialiser au sein du périmètre de la ZAC. Le CCCT indique notamment le nombre de m² de surface de plancher dont la construction est autorisée, sur la parcelle dédiée.
Le CCCT est accompagné d’une annexe : le « Cahier des Recommandations et Prescriptions Architecturales, Urbaines, Paysagères et Environnementales » (CRPAPE) qui précise les règles particulières à la construction et à l’aménagement des parcelles privées, et fixe les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone.
L’objet du CRPAPE est de compléter les règles d’urbanisme fixées par le PLU sur la zone afin de garantir la qualité des constructions et des aménagements réalisés sur les parcelles privatives au sein de la ZAC, afin d’offrir un cadre de vie agréable et pérenne à ses habitants : le CRPAPE a ainsi vocation à transcrire à l’échelle de la parcelle privative, les objectifs qualitatifs définis par la collectivité et l’aménageur dans le cadre du projet d’aménagement.
Ces deux documents - CCCT et CRPAPE – seront annexés à chaque acte de vente : les règles et prescriptions qu’ils fixent s’imposeront ainsi à l’ensemble des acquéreurs, constructeurs et opérateurs au sein de la ZAC.
Les dispositions contenues au CRPAPE, annexe du CCCT, peuvent être rendues opposables aux acquéreurs des lots ainsi qu’à l’administration lors de l’instruction et de la délivrance du permis de construire, s’il est approuvé par le Conseil Municipal et s’il fait l’objet des mesures de publicité prévues au Code de l’urbanisme.